Продажа недвижимости с аукциона

Недвижимость с «молотка»

Многие не раз слышали о публичной продаже товаров, ценных бумаг, объектов недвижимости, произведений искусства и других предметов  аукциона. В данной статье речь пойдет о принудительной продаже с публичных торгов (аукционе) объектов недвижимости (Zwangsversteigerung). Принудительная – означает, что объект юридически конфискуется у должника и после урегулирования некоторых формальностей, выставляется судом на аукцион с целью его реализации и погашения обязательств перед кредитором.

Преимущества покупки недвижимости на публичных торгах

В последнее время все большую популярность приобретает покупка домов, квартир, земельных участков через публичный торг, т.к. цена объекта оказывается ниже реальной рыночной. Это объясняется тем, что целью является не продать объект как можно дороже, а вернуть деньги кредитору. Как правило, банк, конфисковавший квартиру за долги, имеет своей целью лишь (быстро) вернуть остаточную часть ипотеки. Так же, на формирование общей низкой цены влияет то, что не нужно оплачивать, например, маклера, услуги которого достигают до 6 %. Благодаря этим факторам, недвижимость может оказаться на 20-30% ниже рыночной стоимости. Еще одним плюсом является то, что на аукционе законным владельцем недвижимости становятся не после занесения в поземельную книгу, что может длится около 6-ти месяцев, а уже непосредственно в день аукциона.

Но все-таки стоит помнить, что аукцион – это довольно сложный процесс. Сама область права является одной из практически не изменённых с начала действия закона с 1898 года. Многие термины не понятны не только иностранцам, но и коренным немцам. На самом деле в Германии существует не так много специалистов, которые в совершенстве разбираются и имеют опыт в этой области права.

А теперь о самом аукционе

Аукцион проводит компетентный районный суд территориальной подсудности по месту нахождения объекта недвижимости. Согласно постановлению суда готовиться независимое экспертное заключение по определению рыночной стоимости объекта. После этого суд через 5-9 месяцев назначает время проведения аукциона.

Любое физическое и юридическое лицо, независимо от гражданства или страны проживания может принять участие и стать собственником.

Желающие могут заранее ознакомиться с объектом- предметом будущих торгов. О продажи можно узнать из вывесок суда, в газете или в интернете на специальных (судебных) порталах. Там же содержится информация о месте, времени проведения аукциона и описания самих объектов. В приемные часы суда, есть возможность ознакомиться с заключением эксперта и сделать необходимые копии и выписки.

Должник с некоторыми осложнениями так же имеет право принимать участия в аукционе. Соблюдения его прав как (еще) собственника контролируется судом. Главным принципом  аукциона является состязательность сторон: объект приобретает лицо, победившее на торгах. Аукцион проводит не судья, а должностное лицо наделенное полномочиями судьи (т.н. Rechtspfleger), которое занимает нейтральную позицию и не редко помогает и разъясняет особенности данного дела всем сторонам процесса.

При проведении первых торгов, существуют определенные правила, которые устанавливают минимальную сумму продажи объекта и тем самым защищают должника от тотальной «распродажи». Так, если максимальная ставка составляет меньше 50% от названной экспертом стоимости недвижимости, предложение отклоняется судом и назначаются новые торги. В рубеже ставки от 50% до 70% -учитывается согласие мнение кредиторов. И только при максимальной ставке свыше 70%, объект продается с первого раза. В следующих (вторых и третьих) торгах возможно приобретение за 50% или еще меньшей суммы.

Время, в течение которого можно делать ставки составляет минимум 30 минут, но может продолжаться и несколько часов. Ставки делаются исключительно в устной форме и заносятся в протокол.

Участники аукциона должны быть финансово обеспечены, т.к. после проведения торгов победитель должен полностью оплатить стоимость в течение 8-12 недель. На аукционе абсолютно необходимо иметь гарантию о наличии денежных средств  (обеспечение) в форме банковского чека (только внутренние банки страны) или залога (перевод на депозитный счет суда). Независимо от окончательной цены, размер обеспечения составляет (всего) 10% от экспертной стоимости объекта. Тем самым обеспечительную сумму можно просчитать заранее. Наличие этакой суммы наличными на аукционе (больше) не учитывается. Суды полностью перешили на безналичный расчет. В случае победы, 10% остаются в суде и будет рассматриваться как первый взнос (аванс).

Даже владея всей необходимой информацией, бывает непросто пройти и понять все этапы аукциона. В подобных случаях, разумнее всего воспользоваться услугами адвоката. При желании, он может не только оперативно проконсультировать по необходимым вопросам, но и по доверенности (без языкового барьера)  непосредственно участвовать в торгах, что исключает личное участие или даже присутствие на аукционе.

Как не приобрести «кота в мешке»?

Для тех, кто заинтересован в приобретении такой недвижимости есть риск приобрести «кота в мешке» и тем самым лишиться желаемого ценового преимущества.

Часто должники, которые на тот момент все еще являются владельцами, не пускают экспертов или покупателей в дом и тем самым мешают «знакомству» с объектом. В подобной ситуации не существует законного права на осмотр объекта, суд также не может как-то этому поспособствовать и эксперт исходит из среднего состояния объекта недвижимости на «глаз». Около 30% покупателей признают, что состояние недвижимости  не совпадает с экспертной оценкой, поскольку не были указаны ее существенные изъяны. Ни суд ни эксперт в этом случае не несет никакой материальной ответственности. В таких случаях советуем воспользоваться услугами опытного маклера этого региона или другого эксперта с целью личного осмотра объекта, а так же проверки судебного заключения на верность и правильность расчетных прогнозов и указанных дат.

К тому же, с момента экспертной оценки, состояние объекта могло и существенно ухудшилось. Не редко адвокаты должника добиваются приостановление производства или переноса аукциона на более поздний срок. При наличии определенных вещных прав на участке – дело часто разваливается или затягивается на несколько лет. С уверенностью можно сказать, что должник как минимум последние пять лет, не мог поддерживать и инвестировать в инфраструктуру данной недвижимости.

Еще одним сюрпризом для покупателя могут стать т.н. непереходящие или сохраняющиеся права, например долги по ипотеке, пожизненное проживание третьего лица или денежные пенсии (ренты). Также может оказаться, что недвижимость арендуют, это означает, что покупатель не имеет права принудить арендаторов немедленно покинуть объект недвижимости, но может расторгнуть договор в законные сроки.

Стоит обратить внимание еще и на тот факт, что после «покупке» придется заплатить за судебные расходы, регистрацию и налог на передачу прав собственности. Последний к каждой федеральной земле различен и в этом году был поднят во многих регионах на один или полтора процента. Например в NRW с 01.10.11 налог на приобретение недвижимости поднялся с 3,5% до 5%.

Заключение

При принудительной продаже  не существует каких-либо гарантий. Если после покупки обнаруживаются скрытые недостатки, то невозможно отказаться от приобретения или требовать уменьшения цены. При профессиональном подходе можно заметно дешевле и без больших рисков приобрести квадратные метры. Одним из путей минимизирования рисков в некоторых случаях является покупка объекта в до аукционном режиме (по согласованию с банком). Кредитор как инициатор торгов наделен полномочиями в любое время приостановить и прекратить принудительное производство и продать объект конкретному лицу.

Авторы – Сергей Копылов и Елена Вагнер (дипломированный юрист РФ)

Um unsere Webseite für Sie optimal zu gestalten und fortlaufend verbessern zu können, verwenden wir Cookies. Durch die weitere Nutzung der Webseite stimmen Sie der Verwendung von Cookies zu. Weitere Informationen zu Cookies erhalten Sie in unserer Datenschutzerklärung.
Datenschutzerklärung Einverstanden