Приобретение недвижимости в Германии считается одним из надежных методов вложения и сохранения капитала. Стабильные цены, отсутствие «мыльных спекулятивных пузырей» – привлекает. Недвижимость приобретается в первую очередь жителями Германии или, например гражданами Российской Федерации или других стран СНГ, как правило, для собственных нужд (учеба, проживание, страховка и обеспеченность в пенсионом возрасте), но и так же как классическое средства извлечения, не больших, но стабильных доходов. Рендитность объекта составляет в среднем в Кельне или Дюссельдорфе от 5%, в Баден-Бадене от 7%.

Как ни странно, но около 60-70% населения Германии живет в съемной квартире/доме, что в свою очередь позволяет собственникам «выбирать» арендаторов. При сдаче социального жилья безработным- государство перенимает почти все расходы на аренду и по согласованию производит прямые выплаты собственнику.

Наше бюро сопровождает сделки по приобретению недвижимости «под ключ» (полное сопровождение) или поэтапно. Так же мы оказываем юридическую поддержку при необходимости кредитования сделки. Низкие кредитные ставки в среднем от 3,2% от трех и более лет, привлекательны и предлагаются банками не зависимо от национальности или места проживания будущего собственника (подробнее см. отдельно).

Пакет услуг «под ключ»

Например, под пакетом «под ключ» предлагаются услуги состоящие как минимум из двух и как правило четырех этапов, с возможностью индивидуального акцента и обращение внимания на другие сопутствующие атрибуты сделки, как финансирование, заключения letter of intent или предварительного договора о резервировании объекта с целью дальнейшего приобретения.

Поэтапное сопровождение

На первом этапе идет юридическая проверка объекта (Due Diligence). Тем самым выявляются юридические риски сделки, как например: наличие разрешения на строительство, отсутствие претензий со стороны государственных органов, правильность кадастровой записи, наличие и глубина вещных обременений и т.д. В объявлении о продажи встречаются только позитивные стороны объекта.

Поздняя реализация этих самых юридических рисков сказывается на кошельке уже нового собственника или резко снижает стоимость капиталовложения. Рендитность объекта зависит от получения арендной платы, которая фактически может отличатся от документально указанной. Приобретении коммерческой (действующей) недвижимости, как например бюджетной гостиницы требует дополнительных параметров проверки.

Второй этап- промежуточный. На этой стадии сопровождается и оказывается поддержка финансирования сделки, проведения оценочной экспертизы объекта или его технического состояния и страхования.

Третий этап – подготовка совершение сделки и регистрация недвижимости. На этом этапе стороны выдвигают свои условия сделки купли продажи. Практически во всех случаях продавец исключает право покупателя на предъявления требований по состоянию недвижимости после приобретения. Поэтому после подписания договора, покупатель юридически не в состоянии предъявить претензии в адрес продавца при обнаружении «скелетов в шкафу».

Процесс оформления собственности на недвижимость достаточно формален и сделка проводится (в отличии от российской практики) исключительно через немецкого нотариуса. Хотелось бы отметить, что в Германии приобретается именно сам участок за которым «следуют» строения и другие неотъемлемые его части. Разделение между зданием и землей отсутствует. Только при нотариальной заверенной подписи, договор купли-продажи будет иметь юридическую силу и принят в органе регистрации т.н. Grundbuchamt. Последний, находится в ведении участкового суда (Amtsgericht). Исключения составляет приобретение недвижимости на судебном аукционе (подробности об этой тематики см. отдельно).

Регистрацией собственности и других обременений на участки, занимается специальная группа чиновников, которые находятся под надзором судей этого крыла суда. При сложных вопросах, сотрудник передает дело судье или просит у него разъяснения.

Как правило регистрация длится не менее трех в среднем шесть месяцев и требует постоянного мониторинга.

Четвертый этап- это этап после регистрации собственности т.е. post-factum. Новый собственник в момент получает большое количество писем от частных лиц и в первую очередь из различных госорганов, которые не только по содержанию, но и по названию незнакомы, напр. Grundsteuerfestsetzungsbescheid.

Услуга «почтовый ящик»

Для собственников проживающих за пределами Германии предоставляется услуга «почтовый ящик». По доверенности мы получаем и пересылаем всю почту касательно участка и тем самым имеем возможность переслать уже прокомментированное письмо и оперативно принять (срочные) меры. Госслужбы приветствуют такой подход, т.к. они имеют контактное лицо и отпадает необходимость пересылать письмо заграницу. Эта услуга предоставляется на любой срок.

Приобретение недвижимости в Германии ответственный шаг и дает не только права, но и возлагает обязанности и материальную ответственность. Сама процедура сделки-многоступенчатая и требует профессионального подхода. Отсутствие юридической поддержки в нужный момент и отсутствие необходимых языковых знаний могут ликвидировать или существенно уменьшить рендитность на многие годы вперед.

Сергей Копылов
Адвокат