Квартирный вопрос: что такое Eigenbedarfskündigung

Многие из вас купили недвижимость и сдают ее в аренду.

Что если с вами хотят досрочно расторгнуть договор аренды, ссылаясь на необходимость вернуть жилое помещение в личное пользование? Как поступить, если такая необходимость возникла?

Арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды жилого помещения из-за острой необходимости вернуть его в свое личное пользование (Eigenbedarfskündigung).
В соответствии с §573 Abs. 3 BGB (Eigenbedarfskündigung) досрочное расторжение договора аренды жилого помещения возможно при соблюдении следующих условий:

  • когда указано конкретное лицо, которому необходимо жилое помещение;
  • когда обоснована острая надобность использования помещения;
  • когда представлены негативные последствия, к которым может привести оставление жилого помещения у настоящего арендатора в пользовании.

Предпосылки, порядок, законность досрочного расторжения договора аренды жилого помещения по данному основанию заслуживают в настоящее время особого внимания. Каждый год в Германии в 44000 случаев досрочного расторжения договора аренды жилого помещения в качестве основания рассматривается личная необходимость арендодателя вернуть сдаваемое в аренду помещение из-за личной надобности или надобности родственников.

Что может подразумеваться под «личной надобностью» в контексте досрочного расторжения договора аренды?
Федеральный верховный суд Германии в контексте «личной надобности» расширил круг родственников, чьи интересы могут быть учтены для принятия решения о досрочном расторжении аренды.
Верховный суд также разъяснил, что в отношении юридических лиц данное положение также может иметь место, и сдаваемое в аренду, находящееся в собственности юридического лица жилое помещение также, при наличии необходимости в нем у кого-либо из членов юридического лица, может быть возвращено в пользование арендодателю – юридическому лицу (BGH, NJW 2017, 547; BGH, Urt. v. 15.3.2017 –VIIIZR 92/16).
Однако требования к обоснованию необходимости вернуть помещение в свое личное пользование в последнее время были сильно упрощены.
Такая «необходимость» может подразумевать под собой следующие мотивы:

  • до нового рабочего места проще и быстрее добираться из сдаваемого в аренду помещения;
  • необходимость для личного проживания в связи с изменением ситуации в семье;
  • экономию денежных ресурсов арендодателя;
  • изменение бытовой обстановки в помещении, где на данный момент проживает арендодатель.

Примеров может быть приведено огромное множество.
Судебная практика идет по пути значительного облегчения процесса расторжения договора аренды жилого помещения по инициативе арендодателя в связи с его личной необходимостью, такая необходимость может даже носить временный характер и без перспективы на будущее.

Как избежать вероятности незаконного расторжения договора аренды жилого помещения и защитить интересы арендатора?
На арендодателя ложится бремя доказывания необходимости досрочного расторжения договора аренды.
Арендатор, в свою очередь, имеет неоспоримое право на продолжение отношений аренды в случае, если досрочное расторжение договора с арендодателем и поиски, переезд в новую квартиру/дом сопряжены для него с огромными трудностями.
Федеральный верховный суд Германии придерживается принципа взвешенности интересов двух сторон. В случае, когда арендодатель не в состоянии обосновать фактически свою острую необходимость в возвращении к себе в пользование жилого помещения, он будет обязан судом возместить ущерб арендатору.

Арендатор отказывается или задерживает возможность покинуть арендуемое жилое помещение. Какие существуют рычаги давления на него в законе?
В случае, когда арендодатель фактически обосновал необходимость возвращения в его пользование жилого помещения, а арендатор все же отказывается или умышленно задерживает освобождение помещения § 546а BGB принуждает его к выплате размера средней арендной платы в районе, в котором находится объект спора.
Так как каждый отдельный случай отношений по аренде жилого помещения представляет собой индивидуальный набор обстоятельств, оценить свои шансы и защитить свои интересы, будь вы на стороне арендатора или арендодателя, вам поможет опытный специалист, разбирающийся в такой специфической области законодательства.

Kanzlei «Femida® Kopylov» поздравляет всех читателей журнала «Рейнское время» с наступающими праздниками Рождества и Нового года и желает всем крепкого здоровья, семейного благополучия, стабильности и финансового процветания.

Адвокат Сергей Копылов
Юрист Анна Трубачёва

Издание: Rejnskoe vremja №9 (157)/2017
Скачать статью в PDF

Um unsere Webseite für Sie optimal zu gestalten und fortlaufend verbessern zu können, verwenden wir Cookies. Durch die weitere Nutzung der Webseite stimmen Sie der Verwendung von Cookies zu. Weitere Informationen zu Cookies erhalten Sie in unserer Datenschutzerklärung.
Datenschutzerklärung Einverstanden